汽车行业业务-汽车业务量绝对值怎么填写

1.如何向税务局证明，业务为进口转口贸易

2.购买房子需要了解那些基本知识?

如何向税务局证明，业务为进口转口贸易

首先带上你公司的电子口岸卡的操作员卡，去外管局申领出口收汇核销单（上面要盖上你单位组织机构代码征上的号码，没有去），同时要登记备岸（就是出口到那个口岸），下来带着公司与对方的购销合同要盖双方的公章，装箱单，复印件也可以。还有报关委托书（公章加法人章），中华人民共和国出口货物报关单，没有去海关购买。带上这些资料你们主管海关去报关就可以了！ 什么是出口退税？

出口产品退（免）税，简称出口退税，其基本含义是指对出口产品退还其在国内生产和流通环节实际缴纳的产品税、增值税、营业税和特别消费税。出口产品退税制度，是一个国家税收的重要组成部分。

出口退税主要是通过退还出口产品的国内以纳税款来平衡国内产品的税收负担，使本国产品以不含税成本进入国际市场，与国外产品在同等条件下进行竞争，从而增强竞争能力，扩大出口创汇。

一、内资生产企业（含新外商投资企业）实行“免、抵、退”税的计算： 1、当期应纳税额＝当期内销货物的销项税额－（当期进项税额－当期出口货物 不予免征、抵扣和退税的税额）

2、当期出口货物不予免征、抵扣和退税的税额＝当期出口货物的离岸价格×外 汇人民币牌价×（增值税税率－退税率）。当生产企业本季度出口销售额占本企业同期全部货物销售额50％及以上，且季度末应纳税额出现负数时，按下列公式计算应退税额：

（1）当“应纳税额为负数且绝对值≥本季度出口货物的离岸价格×外汇人民币牌价×退税率”时：当期应退税额＝本季度出口货物的离岸价格×外汇人民币牌价×退税率

（2） 当“应纳税额为负数且绝对值＜本季度出口货物的离岸价格×外汇人民币牌价×退税率”时：应退税额＝应纳税额的绝对值

二、生产企业以“进料加工”贸易方式进口料、件加工复出口的，按如下公式 计算“免、抵、退”税： （1） 当期出口货物不予免征、抵扣和退税的税额＝当期出口货物的离岸价格×外汇人民币牌价×（征税税率－退税率）－当期海关核销免税进口料件组成计税价格×（征税税率－退税率）公式所列的“当期海关核销免税进口料件组成计税价格”原则上以核销时海关计算免征增值税的价格掌握。

（2） 其余“免、抵、退”税公式按前述公式执行。上述公式中的“本期”是指“本半年（季、月）”或“本年”， “上期”是指“上半年（季、月）”或“上年”。

三、无进出口经营权的生产企业出口退税的计算 （1） 当期出口货物不予退税部分＝当期出口货物离岸价×外汇人民币牌价×（征税税率－退税税率）

（2） 当期累计外销货物的进项税额＝当期累计全部进项税额×（当期累计外销货物销售额÷当期累计全部货物销售额）当期累计外销货物的应退税额＝当期累计外销货物的进项税额－当期出口货物不予退税部分）

四、对外修理修配的出口退税计算（外贸企业） 应退税额＝修理修配金额×退税率

五、出口企业委托生产企业加工收回后报关出口的货物退税计算： 应退税额＝（购买加工货物的原材料等进项金额＋工缴费金额）×退税率

六、出口企业出口货物应退消费税的计算 应退消费税税款＝出口货物的工厂销售额（出口数量）×税率（单位税额）

七、凡从小规模纳税人购进特准退税的出口货物的进项税，应按下列公式计算： 进项普通所列（含增值税的）销售金额＝ ----×退税率税额（1＋征收率）

国家税务总局关于印发《出口货物退（免）税管理办法》的通知

发文字号：国税发[1994]31号

发布时间：1994-02-18 浏览 9次

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国消费税暂行条例》的有关规定，我局制定了《出口货物退(免)税管理办法》，现发给你们，自1994年1月1日起执行。 出口货物退(免)税管理办法 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国消费税暂行条例》，特对出口货物增值税和消费税的退还或免征规定如下: 一、有出口经营权的企业(以下简称“出口企业”)出口和代理出口的货物，除另有规定者外，可在货物报关出口并在财务上做销售后，凭有关凭证按月报送税务机关批准退还或免征增值税和消费税。 二、下列企业的货物特准退还或免征增值税和消费税: (一)对外承包工程公司运出境外用于对外承包项目的货物； (二)对外承接修理修配业务的企业用于对外修理修配的货物； (三)外轮供应公司、远洋运输供应公司销售给外轮、远洋国轮而收取外汇的货物； (四)利用国际金融组织或外国取国际招标方式由国内企业中标销售的机电产品、建筑材料； (五)企业在国内购并运往境外作为在国外投资的货物。 三、下列出口货物免征增值税、消费税: (一)来料加工复出口的货物； (二)避孕药品和用具、古旧图书； (三)卷烟； (四)军品以及军队系统企业出口军需工厂生产或军需部门调拨的货物。 国家规定免税的货物不办理退税。 外商投资企业出口货物的免(退)税规定另行下达。 四、除经国家批准属于进料加工复出口贸易外，下列出口货物不予退还或免征增值税、消费税:（此条款已失效或废止） (一)原油； (二)援外出口货物； (三)国家禁止出口的货物。包括天然牛黄、麝香、铜及铜基合金、白金等； (四)糖。 五、出口企业从小规模纳税人购进并持普通的货物后，不论是内销或出口均不得做扣除或退税。但对下列出口货物考虑其占出口比重较大及其生产、购的特殊因素，特准予以扣除或退税:（此条款已失效或废止） 抽纱、工艺品、香料油、山货、草柳竹藤制品、渔网渔具、松香、五倍子、生漆、鬃尾、山羊板皮、纸制品。 六、对出口原高税率货物和贵重货物，仍按《国家税务局、对外经济贸易部关于明确部分出口企业出口高税率产品和贵重产品准予退税的通知》(国税发[1992]079号)等有关规定执行。非指定企业出口原高税率货物和贵重货物不得办理退税。（此条款已失效或废止） 七、出口货物应退增值税税额，依进项税额计算。具体计算方法为: (一)出口企业将出口货物单独设立库存账和销售账记载的，应依据购进出口货物增值税专用所列明的进项金额和税额计算。 对库存和销售均用加权平均进价核算的企业，也可按适用不同税率的货物分别依下列公式计算: 应退税额=出口货物数量×加权平均进价×税率 (二)出口企业兼营内销和出口货物且其出口货物不能单独设账核算的，应先对内销货物计算销项税额并扣除当期进项税额后，再依下列公式计算出口货物的应退税额: 1.销项金额×税率≥未抵扣完的进项税额 应退税款=未抵扣完的进项税额 2.销项金额×税率<未抵扣完的进项税额 应退税额=销项金额×税率 结转下期抵扣进项税额=当期未抵扣完的进项税额-应退税额 销项金额是指依出口货物离岸价和外汇牌价计算的人民币金额。税率是指计算该项货物退税的税率。 凡从小规模纳税人购进特准退税的出口货物的进项税额，应按下列公式计算确定: 普通所列（含增值税的）销售金额 进项税额＝—————————————————×退税率 1＋征收率 其他出口货物的进项税额依增值税专用所列的增值税税额计算确定。 八、外贸企业出口和代理出口货物的应退消费税税款，凡属从价定率计征消费税的货物应依外贸企业从工厂购进货物时征收消费税的价格计算。凡属从量定额计征消费税的货物应依货物购进和报关出口的数量计算。其计算退税的公式为: 应退消费 出口货物的工厂 ＝ ×税率（单位税额） 税 税 款 销售额（出口数量） 有出口经营权的生产企业自营出口的消费税应税货物，依据其实际出口数量予以免征。 九、出口货物的销售金额、进项金额及税额明显偏高而无正当理由的，税务机关有权拒绝办理退税或免税。 十、计算出口货物应退增值税税款的税率，应依《中华人民共和国增值税暂行条例》规定的17%和13%税率执行。对从小规模纳税人购进特准退税的货物依6%退税率执行，从农业生产者直接购进的免税农产品不办理退税。 计算出口货物应退消费税税款的税率或单位税额，依《中华人民共和国消费税暂行条例》所附《消费税税目税率(税额)表》执行。 企业应将不同税率的货物分开核算和申报，凡划分不清适用税率的，一律从低适用税率计算。 十一、出口企业应持对外贸易经济合作部及其授权单位批准其出口经营权的批件和工商营业执照于批准之日起30日内向所在地主管退税业务的税务机关办理退税登记证(见附件一)。过去已办理退税登记的出口企业在本办法下达后30日内按新的规定重新认定。未办理退税登记或没有重新认定的出口企业一律不予办理出口货物的退税或免税。（此条款已失效或废止） 出口企业如发生撤并、变更情况，应于批准撤并、变更之日起30日内向所在地主管出口退税业务的税务机关办理注销或变更退税登记手续。 十二、出口企业应设专职或兼职办理出口退税人员(以下简称办税员)，经税务机关培训考试合格后发给《办税员证》。没有《办税员证》的人员不得办理出口退税业务。企业更换办税员，应及时通知主管其退税业务的税务机关注销原《办税员证》。凡未及时通知的，原办税员在被更换后与税务机关发生的一切退税活动和责任仍由企业负责。（此条款已失效或废止） 十三、出口企业应在货物报关出口并在财务上作销售处理后，按月填报《出口货物退(免)税申报表》(见附件二)，并提供办理出口退税的有关凭证，先报外经贸主管部门稽核签章后，再报主管出口退税的税务机关申请退税。（此条款已失效或废止） 十四、企业办理出口退税必须提供以下凭证: (一)购进出口货物的增值税专用(税款抵扣联)或普通。申请退消费税的企业，还应提供由工厂开具并经税务机关和银行(国库)签章的《税收(出口产品专用)缴款书》(以下简称“专用税票”)。 (二)出口货物销售明细账。主管出口退税的税务机关必须对销售明细账与销售等认真核对后予以确认。 出口货物的增值税专用、消费税专用税票和销售明细账，必须于企业申请退税时提供。 (三)盖有海关验讫章的《出口货物报关单(出口退税联)》。《出口货物报关单(出口退税联)》原则上应由企业于申请退税时附送。但对少数出口业务量大、出口口岸分散或距离较远而难以及时收回报关单的企业，经主管出口退税税务机关审核，财务制度健全且从未发生过骗税行为的，可以批准延缓在3个月期限内提供。逾期不能提供的，应扣回已退(免)税款。 (四)出口收汇单证。企业应将出口货物的银行收汇单证按月装订成册并汇总，以备税务机关核对。税务机关每半年应对出口企业已办理退税的出口货物收汇单证清查一次。在年度终了后将企业上一年度退税的出口货物收汇情况进行清算。除按规定可不提供出口收汇单的货物外，凡应当提供出口收汇单而没有提供的，应一律扣回已退免的税款。 下列出口货物可不提供出口收汇单: 1.易货贸易、补偿贸易出口的货物； 2.对外承包工程出口的货物； 3.经省、自治区、直辖市和单列市外经贸主管部门批准远期收汇而未逾期的出口货物； 4.企业在国内购并运往境外作为在国外投资的货物。 企业在国内销售货物而收取外汇的，不得计入出口退税的出口收汇数额中。 十五、外轮供应公司、远洋运输供应公司销售给外轮、远洋国轮的货物，按月向当地主管出口退税的税务机关报送《出口货物退(免)税申报表》，同时提供购进货物的增值税专用、消费税专用税票、外销和销售货物、外汇收入凭证。 外销必须列明销售货物名称、数量、销售金额并经外轮、远洋国轮船长签名方可有效。 十六、生产企业承接国外修理修配业务，应在修理修配的货物复出境后，向当地主管出口退税的税务机关报送《出口货物退(免)税申报表》，同时提供已用于修理修配的零部件、原材料等的购货增值税专用和货物出库单、修理修配、修理修配货物复出境报关单、外汇收入凭证。其应退税额按照零部件、原材料等增值税专用和货物出库单计算。 外贸企业承接国外修理修配业务后委托生产企业修理修配的，在修理修配的货物复出境后，应单独填报《出口货物退(免)税申报表》，同时提供生产企业开具的修理修配增值税专用，外贸企业开给外方的修理修配、修理修配货物复出境报关单、外汇收入凭证。其应退税额按照生产企业修理修配增值税专用所列税额计算。 十七、对外承包工程公司运出境外用于对外承包工程项目的设备、原材料、施工机械等货物，在货物报关出口后，向当地主管出口退税的税务机关报送《出口货物退(免)税申报表》，同时提供购进货物的增值税专用、出口货物报关单(出口退税联)、对外承包工程合同等资料。 十八、利用国际金融组织或国外取国际招标方式或由国内企业中标销售的机电产品、建筑材料，应由企业于中标货物支付验收后，向当地主管出口退税的税务机关报送《出口货物退(免)税申报表》，并提供下列证明及资料: (一)由中国招标公司或其他国内招标组织签发的中标证明(正本)； (二)中标人与中国招标公司或其他招标组织签订的供货合同。如中标人为外贸企业，则还应提供中标人与供货企业签订的收购合同(协议)； (三)中标货物的购进增值税专用。中标货物已征消费税的，还须提供专用税票(生产企业中标的，应征消费税在生产环节免征)； (四)中标人按照标书规定及供货合同向用户发货所提供的发货单； (五)分包中标项目的企业除提供上述单证资料外，还须提供与中标人签署的分包合同(协议)。 国际金融组织暂限于国际货币基金组织、世界银行(包括国际复兴开发银行、国际开发协会)、联合国农业发展基金、亚洲开发银行发放的。 十九、企业在国内购并运往境外作为在国外投资的货物，应于货物报关出口后向当地主管出口退税的税务机关报送《出口货物退(免)税申报表》，并提供下列单证及资料: (一)对外贸易经济合作部及其授权单位批准其在国外投资的文件(影印件)； (二)在国外办理的企业注册登记副本和有关合同副本； (三)出口货物的购进增值税专用； (四)出口货物报关单(出口退税联)。 二十、出口企业以“来料加工”贸易方式免税进口原材料、零部件后，凭海关核签的来料加工进口货物报关单和来料加工登记手册向主管其出口退税的税务机关办理“来料加工免税证明”(格式见附件三)，持此证明向主管其征税的税务机关申报办理免征其加工或委托加工货物及其工缴费的增值税、消费税。货物出口后，出口企业应凭来料加工出口货物报关单和海关已核销的来料加工登记手册、收汇凭证向主管出口退税的税务机关办理核销手续。逾期未核销的，主管出口退税的税务机关将会同海关和主管征税的税务机关及时予以补税和处罚。 二十一、出口企业以“进料加工”贸易方式减税进口原材料、零部件转售给其他企业加工时，应先填具“进料加工贸易申报表”(格式见附件四)，报经主管其出口退税的税务机关同意签章后再将此申报表报送主管其征税的税务机关，并据此在开具增值税专用时可按规定税率计算注明销售料件的税额，主管出口企业征税的税务机关对这部分销售料件的销售上所注明的应缴税额不计征入库，而由主管退税的税务机关在出口企业办理出口退税时在退税额中扣抵。 进料加工复出口货物按下列公式计算退税: 出口退税额=出口货物的应退税额-销售进口料件的应缴税额 销售进口料件 销售进口 海关已对进口料件 ＝ ×税率－ 的应缴税额 料件金额 的实征增值税税款 外商投资企业以来料加工、进料加工贸易方式加工货物销售给非外商投资企业出口的，不实行上述办法，须按照增值税、消费税的征税规定征收增值税、消费税，出口后按出口退税的有关规定办理退税。 二十二、有出口卷烟经营权的企业出口国家出口卷烟内的卷烟，按下列办法免征增值税、消费税。其他非内出口的卷烟照章征收增值税和消费税，出口后一律不退税。 (一)出口企业向卷烟厂购进卷烟用于出口时，应先向主管其出口退税的税务机关申报办理“准予免税购进出口卷烟证明”(格式见附件五)，然后转交卷烟厂，由卷烟厂据此向主管其征税的税务机关申报办理免税手续。已批准免税的卷烟，卷烟厂必须以不含消费税、增值税的价格销售给出口企业。 (二)主管出口退税的税务机关必须严格按照国家出口卷烟免税的数量核签“准予免税购进出口卷烟证明”。国家出口卷烟免税以我局下发的为准。年初在出口卷烟免税下达之前，各地主管出口退税的税务机关可以按照出口企业上年年初完成的国家出口卷烟免税的进度核签“准予免税购进出口卷烟证明”。 (三)主管卷烟厂征税的税务机关必须严格按照“准予免税购进出口卷烟证明”所列品种、规格、数量核准免税。核准免税后，主管征税的税务机关应填写“出口卷烟已免税证明”(格式见附件六)，并直接寄送主管购货方出口退税的税务机关。 (四)出口企业将免税购进的出口卷烟出口后，凭出口货物报关单(出口退税联)、收汇单、出口按月向主管其出口退税的税务机关办理免税核销手续。 二十三、出口企业委托生产企业加工收回后报关出口的货物，凭购买加工货物的原材料等和工缴费按规定办理退税。若原材料等属于进料加工贸易已减征进口环节增值税的应扣除已减征税款计算退税。 二十四、实行委托代理出口的货物，应将税款退给代理企业。两个以上企业联营出口的产品，由报关单上列明的经营单位凭有关退税凭证在其所在地统一办理退税。（此条款已失效或废止） 二十五、负责审核出口退税的税务机关在接到企业退税申报表后，必须严格按照出口货物退税规定认真审核。经审核无误，逐级报请负责出口退税审批的税务机关审查批准后方可填写《收入退还书》，交当地银行(国库)办理退库手续。企业提出的退税申报手续齐备，内容真实，主管出口退税的税务机关，除上级税务机关另有规定者外，必须自接到申请之日起，1个月内办完有关退(免)税手续。（此条款已失效或废止） 出口退税的审核、审批权限及工作程序，由国家税务总局各分局和国家税务总局直属进出口税收管理处确定。出口退税的审批必须由国家税务总局中心支局以上(包括中心支局)税务机关负责。 二十六、出口退税纳入税务机关内部工商税收统一管理。（此条款已失效或废止） 二十七、出口货物办理退(免)税后，如发生退关、国外退货或转为内销，企业必须向所在地主管出口退税的税务机关办理申报手续，补缴已退(免)的税款。补缴的税款全部缴入中央金库。 二十八、主管出口退税的税务机关在审核退税过程中，应经常深入企业调查核对有关退税凭证和账物，如对某项出口货物发现疑问，则可对该项出口货物的经营情况进行全面检查。 二十九、企业在年度终了3个月内，须对上年度的出口退税情况进行全面清算，并将清算结果报主管出口退税的税务机关。主管出口退税的税务机关应对企业的清算报告进行审核，多退的收回，少退的补足。企业清算后，主管出口退税的税务机关不再受理企业提出的上年度出口退税申请。 三十、主管出口退税的税务机关应根据当地的实际情况决定对企业办理出口退税的情况组织全面检查或抽查。（此条款已失效或废止） 对有骗取出口退税嫌疑的出口业务，经主管人员提出理由或根据，并报国家税务总局中心支局、支局的主管局长或国家税务总局直属进出口税收管理处、分局进出口税收管理处处长批准，可单独立案检查。在检查期间，对该项货物暂停办理退税。已办理退税的，企业应提供补税担保。如果企业不能提供担保，经审批退税的税务机关批准，可书面通知企业银行暂停支付相当于应补税款的存款。待结案后，根据实际情况予以处理。 三十一、对经营出口货物的企业有下列违章行为之一，除令其限期纠正外，处以5000元以下罚款:（此条款已失效或废止） (一)未按规定办理出口退税登记的； (二)未按规定建立、使用和保存有关出口退税账簿票证的； (三)拒绝主管退税的税务机关检查和提供退税资料、凭证的。 三十二、由于出口企业过失而造成实际退(免)税款大于应退(免)税款或企业办理来料加工免税手续后逾期未核销的，主管出口退税的税务机关应当令其限期缴回多退或已免征的税款。逾期不缴的，从限期期满之日起，依未缴税款额按日加收2‰的滞纳金。 三十三、企业取伪造、涂改、贿赂或其他非法手段骗取退税的，除按《中华人民共和国税收征收管理法》第四十四条处罚外，对骗取退税情节严重的企业，可由国家税务总局批准停止其半年以上的出口退税权。在停止退税期间出口和代理出口的货物，一律不予退税。（此条款已失效或废止） 企业骗取退税数额较大或情节特别严重的，由对外贸易经济合作部撤销其出口经营权。 三十四、对为经营出口货物企业非法提供或开具专用税票或其他退税凭证的，按其非法所得处以五倍以下罚款。数额较大，情节严重造成企业骗取退税的，应从重处罚或提交司法机关追究刑事责任。 三十五、其他管理事项按《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国消费税暂行条例》的有关规定办理。附件一(1): 出口企业退税登记证 企业名称__________________________地 址__________________________

附件一(2): 企业名称

地 址 电 话

经济性质 主管单位

经营出口货物范围 经 营方 式

资 金 固定 职工人数

流动

工 商登 记证 照 名称 企业法人负责人 姓 名 职务

号码

发照日期

批 准 开业 的 有关 部 门 财务负责人

银行和 账 号 办税 人员

海关编制企业代码

附送件

附件一(3): 所属非独立核算的分支机构 企 业 名 称 地 址 负 责 人

变 更 登 记 事 项

税务登记证 号 码 受理退税税务机关（盖章）

发证日期

经办人

企业盖章： 企业负责人（签字或盖章）： 填报日期： 年 月 日

购买房子需要了解那些基本知识?

1、一定要看五证二书,2、一定要选择品版开发商

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

购房过程中涉及的法律问题

作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

具体讲，涉及到一些法律问题。

第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险．